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三和支持物構造株式会社
分譲マンション管理組合の管理費を節減するご提案
どのような組織でもその運用において 費用や時間の無駄遣いを減らす工夫を尽くせばその結果 組織全体の運営を効率化出来て その構成員全員に利益をもたらします。
貴方のマンション管理組合では そのような運営がなされていますでしょうか？
分譲マンションの基本法令である区分所有法では 住居各戸の区分所有者が作る非営利団体である管理組合が 共有部分の使用方法や保守管理等の運営を 自主的民主的に担うこととする旨定められています。
その費用を賄う為に管理費が毎月徴収されていますが、これが最近値上がりする傾向にあり 高齢化していく区分所有者にとって高負担と感じられる様になって来ております。
この管理組合の運営を担っているのが毎年組合総会で選ばれる理事会です。理事長を中心に担当理事や監事らが具体的にどう運営するかで その組合経費は当然増減しています。
しかし現今の一般的状況は 大半の管理組合で日常の理事会運営をマンション管理会社の担当者に委ねて その言いなりになっているだけというのも事実の様であります。
組合運営を自分たちが主体的に担って効率化すれば 組合費の負担を軽減できるのですが、多くの管理組合理事たちは 効率化の為にどう振舞えば良いのかを 知らず 考えず、 自分の任期が早く無事に終われば それだけで良いと思っている様子で 日々を推移しておられるように見えております。
その結果としてマンション運営の殆どの作業を管理会社に依存して仕舞い、共有部分の環境管理の植栽剪定や小修繕等の作業も管理会社に丸投げして、もし理事が直接専門会社に注文して検収すれば 掛からない間接経費を余計に支払っているのです。
自分達で業者選定や作業結果の検収をできる自信がもてず、個人的にはどんな責任をも負いたくないと言う心理が 理事長たちに働いているのでしょう。
毎月の管理費の収納や経費出納等の会計業務は 管理会社に任せて会計担当理事が毎月記録をチェックする方式が面倒は少ないでしょうが、 定期的な消毒や検査業務等以外の委託業務の多くは 理事会（理事長又は保守管理担当理事）が 近隣の専門業者や過去に利用した事業者を調べて 直接連絡し見積計算書を取り寄せさえすれば 安く処理することができるのです。その結果として管理費月額も安くなるのですが。
このように発注し検収する権限は 法的にはすべて理事会（理事長）に付属しています。
これは賃貸マンションや戸建て住宅で家主さん達が普段普通にやっている作業ですから、別に管理会社や建築設計技師を経由しなくても 信頼置けそうな請負工事業者を見極める知性や経験さえあれば 十分工事監理は可能です。もし専門業者の数社に見積り合わせを依頼すれば 競争価格が得られ 発注費用を更に安くすることが出来るでしょう。
特に管理費の約半分を占める修繕費積立金会計が対象とする大規模修繕工事について 同様の手段を取れば その節減できる間接経費は一回数千万円以上になります。もちろん10年～15年に一度の大規模プロジェクトとして時間も手間も掛かるでしょうが、やるべき事は 同様な仕組みなのです。
それは一種のプロジェクトマネージメントとしての注意事項はありますが、皆様の中にはプラント建設工事や展示会イヴェント開催などのプロジェクトを経験された方々もおられるでしょうから 皆で取り組めば 特に専門家がいなくても何とか出来ます。
建築物の修繕工事に必要な専門技術は 修繕施工業者たちが持っていますから。
修繕費積立金会計の予算を立てる基礎資料として管理会社が発行する 長期修繕計画表のうち 工事期限が来てもう先延ばしできない状態の工事計画項目をまとめた大規模修繕工事見積金額合計と 一年後の修繕費積立金残高を見比べながら 工事計画項目を理事会（又は修繕委員会）で検討し、 心当たりの施工業者に建物を見に来てもらって工事計画と過去の工事関係資料も見せて その修繕工事見積明細書の提出を依頼すれば良いのです。
ここを管理会社や建築設計士に依存することにすると、工事監理費用等が相当額（２～３割）上乗せされることになり、 もし公開競争入札をする事にでもすると実態はもっと余計に間接費用が掛かるのです。 それが今のマンション管理業界の深い部分の常識です。
私は若い頃約10年間大手造船会社の工場で外航船のドック修繕工事を営業担当者として船体、機関、電機の技師と共に２～５週間毎に外国船一隻を担当して、その全体工程と売上金額の責任を持って船主側関係者や社内各部門との交渉に奮闘して 高い粗利率を上げておりましたので、限定的ながら総合的なプロジェクト等を全関係者の利害を調整しながら纏め上げることにやや自信はありました。
平成28年私の住む40戸の単棟マンションの第4回大規模修繕工事では 理事長として長期修繕計画表の見積金額合計64百万円分の工事を、県内三社から見積工事明細書を提出して貰ったうえで 数回の拡大理事会で中堅の一社に絞り、関係者皆で協力的に施工してもらった結果として 合計約28百万円で 立派に完工させることが出来ました。
いろいろ工夫してやって見れば 何とか当時の足りないと思われた修繕費積立金残高の範囲内に納まり、高齢化し年金生活の区分所有者も皆さん 計画当初見込まれていた各戸当たり数十万の追加臨時徴収をされずに 住み続ける事ができて居ります。
管理組合の組織の目標を定め、現状との差をどうやって埋めるかを意識して調べた上で、
管理会社にすべてを外注するのではなく、少しずつでも自分たちで工夫する決心をすれば組合管理費に含まれる２～３割の間接経費は 確実に節減出来ます。
そこから私どもが3度の元理事長としての経験や数十回の各種マンション管理関係の勉強会参加の知見から得た管理組合効率化の秘訣を 皆様にお伝えしたいと思うに至りました。
しかし現在の最大の問題は 積極的自律的に行動できる理事候補者が少なくなっている管理組合員の現状をどうすれば改善できるのか？という 区分所有者への問かけです。
高齢化した多くの区分所有者は 時間と経験はあるものの知力体力的に自信がなくなり 皆のために自分の出来る事をしようとする 意欲・能力が無くなってしまっています。
若手の新しい組合員たちは 各自の普段の仕事に忙しく、せっかくの余暇を使ってまで管理組合で皆のために努力して働こうとする 意欲と気構えをほとんど見せておりません。
多くの区分所有者は 理事会の運営に参加して仲間のために努力を尽くすという義務感を感じないようにわざと自分の感覚を制御しようと努めている様子で その逃避姿勢に後ろめたさを感じていないかのように振舞っておられます。
若い人ほど近頃風潮の人生観 “今だけ、金だけ、自分だけ” にしがみついているのです。
しかしこの分譲マンションの基本法で定められている自治の仕組みを見ないようにしていても 毎日の生活でゴミ出しの時や共有部分周辺を見廻したときなど 自分の管理組合に対する有難味や 自分の貢献度不足への疑問を感じない訳には行きません。
もし順番であろうと理事に選出されていれば、自分で否定して見ても自分が理事として十分努力していないことへの後ろめたさは強く残る筈です。
この状況はどうにかできないのでしょうか？
自分の大脳新皮質で理論的に生み出した “個人主義”で自分を納得させようとしても 古来日本人の心の底にある 家族主義や 相互に助け合う共同体の意識が消え去ることはないでしょう！ 日本の歴史・伝統・文化の遺産は いまも決して無視できないのです。
地域社会の環境から生まれる一般常識の根底は 人体の持つ普遍的な共通感覚ですから
ポリティカルコレクトネスに 違和感を禁じ得ない状態が ズーっと続くのです。
人生の大事な時期に自分の出来る事をやらず 能力を出し惜しみする事が この世間の役立たずのままでいるという 今の自分の情けなさに お気づきなるでしょう！
ご自身の人生を思い起こして見てください。 自分が育ってきた過程で乳児や幼児の時はもちろんその後も父母を初め家庭や地域や多くの親族らの世話になって生きてきました。
成人になって社会人の一員になり 毎日自分で生活費を稼ぐ必要に追われていますが やがて自分の将来について 人生の見通しを持ちたいと 思うようになります。
その時点での自分の生活環境に基づいて 今後の後半生を想像して見たくなります。
世の中の天才たちは 若いうちから上手く自分を活かして 広範な社会活動をしています。 何らかの社会貢献も必ずしています。 ご自分もやはり分に応じて何かやりたくなるでしょう。50歳代になってからでは遅いのです。もう事務処理能力の低下が始まっています。
私どもも全く出遅れてしまいました。 若い頃は５５歳の定年退職後に自由になるのを楽しみにしておりましたが、現実はまったく違ってしまい思い通りに行きませんでした。
頭で考えただけのことはその通りではありません，社会や世界の現実ではないのです。
そこでどうせ生きるなら思い直して 今周りの人たちのために少しでも自分のやれることをやってみたら、私たちは皆 気持ちもすっきりするのではないでしょうか？
やり始めて見れば自分に何ができるか、何をした方が良いか、何をしなければならないか
どうすれば もっと生活環境を改善出来るか？等が 段々に分かってきます。
マンション管理組合の自治の仕組みを使えば 今にもやれることは沢山有ります。
ご近所の組合員の為になるだけではなく 自分の為になることが 多々あるのです。
何人かでちょっと努力すれば 組合全員が毎月払う管理費を安くすることが出来ます。
居住環境や集団行事などを 綺麗に楽しく仲良く改善することも 容易に出来ます。
“今だけ 金だけ 自分だけ” の先入観から離れて新しい世界観を考えて見ましょう！ 10世紀以上永い人類世界史を見直すことや新しい量子力学の宇宙世界を学ぶことも 心の内側を深く覗いてみることも ご自分の立ち位置を見直すのに良い方法と思えるのです。
ご自分のゴールを決めてみれば 自然に無意識も働いて 見えてくる世界が拡がります。
この社会や家族や自分を守って育てていく覚悟が出来上がって来ると感じられでしょう。
その結果 世間の評価と自己肯定感が得られ、お金や仕事だけでない生き甲斐を感じられるようになるでしょう！！ それも今後一生 ずーと 続くのです。
それが本来の（特に古来自然に恵まれた農業国の）自然なひとの本性 なのですから！
“人への思い遣りと 真実への気付きと 利他の実践” こそ 人間本来の人生？
マンション管理組合の皆様へ
２０１９．１２
マンション管理費節減方策のご提案
なぜ大規模修繕工事費は高止まりしているのでしょうか？
皆様が毎月振込支払いしておられるマンション管理組合費の内訳には、日常の清掃等の管理員用費用、小修繕費や事務経費の外に、全体の約半分は大規模修繕工事の為の積立金が占めています。
月々の管理費を節減するには、この積立金を抑える為の大規模修繕工事費を抑圧する方策を工夫するしかありません。
それには、この工事の発注を管理会社に任せきりにしていては不可能です。自分達で独自に自主的に研究するしかありません。
マンションの改修工事施工業者選定方法には、公式的に下記の３つの方式があります。
大規模修繕工事の場合、長期修繕計画書に計上の見積金額等と比較してみると、結果的に最終的に支払う工事金額には下記程度の経費節減の可能性があります。
①
管理会社への一括
お任せ方式では
０～１０％
②
設計・入札・監理
方式では
１０～２５％
③
責任施工方式では
２５～３５％
但し ③´
自主的自律的な施工監理によって責任施工方式を採用されれば
３５～５０％
マンション修繕工事の業界の運営をよく調べてご覧になれば、発注方式の違いで最終の改修工事費の請求金額に大きな格差が生じる実態があり、その根拠はマンション管理に係わるこの業界の一般に知られざる内情が分かります。
マンション管理士の団体やその支援をしている国土交通省等の諸官庁は、関連法規や管理組合の標準規約等の改定を通じて、全国のマンション管理組合に対して業界の利益相反取引の防止対策を徹底することを勧めてきていますが、他方建設行政の常として官界等の建設工事と同様に「設計・監理方式」を推奨しております。管理会社も表面上は、この方式を取って入札で設計士事務所や改修業者選定をしています。
しかしこの方式では、どう努力しても管理会社の出している「長期修繕計画表」の見積金額から５％～１０％程度のコストダウンが精一杯と言うところです。
建築設計士事務所が工事会社との間に介在して努力しても１０％～２０％程度の値引きしか得られない実態のようです。
この方式によっては公開入札する以上、管理会社の業界支配力や建築会社同士の話し合いによる札の値決めから抜け出せないのが実態なので、工事費は高止まりせざるを得ません。この実態については、業界関係者や官庁の管理職等は決して公式には言いませんが、関係者は皆当然知っている事実で、辛抱強くよく聞き出せば各々の担当者たちは否定せずこっそりと教えてくれます。景気の低迷が長く続いている日本国内において、不動産関連業界等が高い利益率を挙げているのはそのような内情によるものです。
これを打破する提案として、マンション管理の業界の中でもよくインターネットで調べて見れば「責任施工方式」を推奨する請負工事業者の紹介会社や、「トータルマネジメント方式」と言う設計コンサルタントが工事業者紹介して監理する団体・法人もありますが、これらは工事業者一社だけを選んで推薦するので、それ程安くは出来ない方式のようです。２５％～３５％位の工事費低減を見込んでいる程度でしょうか？
これに対し私共がご提案しているのは、貴マンションの近隣や大手の地域一次下請けの工事業者３社以上に見積り合わせ参加をお願いし、改修工事の仕様内容も見積り明細書も各自現地調査の上提出して、競争して貰う方式です。
この方式では管理組合側に自分達で見積計算書の内容を評価する面倒な苦労は有りますが、皆で検討して業者を選定し、施工時に皆で立ち会えば、私共の実績と同様に長期修繕計画表見積り合計の最大半額にまで大規模修繕工事費を節約することが出来ます。
現在は人任せにすれば騙されるのが世相の「今だけ金だけ自分だけ」となってしまった日本の業界を前にしては、我々管理組合の組合員が自立して自律的に活動して自分たちの財産価値を守るしかないのです。この工事費節減効果のメリットは、組合員にとっては月々の管理費支払額を大幅に抑制できる効果が実現できる事です。
２０２０年には消費税増額以上の管理会社による契約管理費の値上げが予想されて居ります。人手不足による人件費等の上昇が理由ですが、マンション管理新聞の直近のアンケートによると、値上げを認めなければ契約更新しないと申し出る意向の管理会社が多数を占めています。我々は組合管理費のほぼ半分を占める日常経費に当る管理会社分の契約管理費値上げが要求されて来ます。組合員は全員それに耐えられるでしょうか。
対策をお考えの管理組合理事会役員の方々は、是非私共にご連絡いただき、私共の提案をご検討下さる機会を作って戴きたいと思います。ご説明に伺うのに費用はいただきません。
完工まで結果を出した上で成功報酬を少しいただければと思っています。具体的に準備段階から大規模修繕工事施工の実地で交渉の仕方などを最後までご指導致します。
三和支持物構造株式会社
ご参考に下記の各テーマもこのＨＰでご覧いただき、ご検討の上ご連絡ください。
Ⅰ マンション老朽化と住民の高齢化が同時進行
続きを読む …
Ⅱ 管理組合運営費の赤字対策について
続きを読む …
Ⅲ 自律的な施工管理の成功例
続きを読む …
Ⅳ 大規模修繕工事の契約の３方式の比較
続きを読む …
Ⅴ 大規模修繕工事の契約方式の差とその秘密
続きを読む …
Ⅵ 修繕工事費節減のためのご指導の手順
続きを読む …
Ⅶ 大規模改修工事のマネージメント手法
続きを読む …
Ⅷ 会社概要
続きを読む …
Ⅸ お問い合わせ方法
続きを読む …
Ⅹ 古い中小型マンションの管理組合の皆様へ
続きを読む …
Ⅺ 何故工事費は高止まりしているのか？
続きを読む …
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Ⅰ マンション老朽化と住民高齢化が同時に
Ⅱ 管理組合運営費の赤字対策について
Ⅲ 自律的な施工管理の成功例
Ⅳ 大規模修繕工事の契約の３方式の比較
Ⅴ 大規模修繕工事の契約方式の差と秘密
Ⅵ 修繕工事費節減のためのご指導の手順
Ⅶ 大規模改修工事のマネージメント手法
Ⅷ 会社概要
Ⅸ お問い合わせ方法
Ⅹ 古い中小型マンションの管理組合の皆様へ
Ⅺ 何故工事費は高止まりしているのか？
会社概要
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マンション管理費抑制の方法
