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分譲マンション管理組合の皆様へ
２０２１．３
管理費を節減するご提案
分譲マンションにお住まいの場合基本法令である区分所有法で、住居各戸の区分所有者が作る団体である管理組合が共有部分の使用や保守管理を自主的民主的に担うこととする旨決まっています。
その費用を賄う管理組合の管理費は毎月徴収されていますが、これが最近値上がりする傾向にあり高齢化していく区分所有者の生活上高い負担になって来ております。
この管理組合の運営を担うのは理事会です。毎年組合総会で選ばれ、理事長を中心に会計担当理事や理事・監事らがどう運営するかで組合経費は当然増減します。
しかし現今の状況は殆どの管理組合で日常の理事会運営をマンション管理会社に委ねてその言いなりになっているだけというのも事実であります。
組合運営を自分たちが主体的に担って効率化すれば組合費の負担を軽減できるのですが、多くの管理組合理事たちは効率化の為にどう振舞えば良いのかを知らず考えず、自分の任期が早く無事に終わればそれだけで良いのだと思っている様子で日々推移しておられるように見えております。
どんな組織でもそのマネージメントをしっかりさせれば費用対効果を改善できるのですが、ことマンションの管理となると何年かに一回廻って来る理事当番を不幸な事のように思い出来れば避けたいと考えてしまうようです。
その結果としてマンション運営のほとんどを管理会社に依存して仕舞い、環境管理などの植栽剪定や小修繕等の作業も丸投げして、もし理事が直接専門会社に注文すれば掛からない間接管理費を余計に支払っているのです。自分達で業者選定や作業結果の検収をできる自信がもてず、個人的にはどんな責任も負いたくないと言う心理が理事長たちに働いているのでしょう。分譲マンション管理の基本法である区分所有法等では管理組合の運営責任は管理者として理事長が負うと規定されているのです。
毎月納付している管理費の収納や会計業務は管理会社に任せて会計担当理事が毎月記録をチェックする方式が面倒は少ないでしょうが、定期的な消毒や検査業務以外の多くの委託業務は理事会（理事長又は保守管理担当理事）が近隣の専門業者や過去に利用した会社を調べて直接連絡し、見積計算書を取り寄せさえすれば安くなるのですが。発注し検収する権限は法的にはすべて理事会（理事長）に付属しています。
これは賃貸マンションや戸建て住宅で家主さん達が普段普通にやっている作業ですから、別に管理会社や建築設計技師を経由しなくても信頼置けそうな請負工事業者を見極める知性や経験さえあれば十分工事監理は可能です。もし専門業者の数社に見積り合わせを依頼すれば競争価格が得られ発注費用を更に安くすることが出来るでしょう。
特に管理費中約半分の修繕費積立金会計の対象である大規模修繕工事について同様の手段を取ればその節減できる間接経費は一回数千万円以上になります。もちろん大規模プロジェクトとして時間も手間も掛かるでしょうが、やるべき事は同様な事なのです。
｛それは一種のプロジェクトマネージメントとしての注意事項は多々ありますが、皆様の中にはプラント建設や展示イヴェント開催などのプロジェクトを経験された方々もおられるでしょうから皆で取り組めば特に専門家がいなくても何とか出来ます。建築物の修繕工事に必要な専門技術は修繕施工業者たちが持っています。
修繕費積立金会計の予算を立てる基礎資料として管理会社が発行する長期修繕計画表のうち今先延ばしできない工事期限の来た工事計画見積り項目をまとめた大規模修繕工事見積金額合計と一年後の修繕費積立金残高を見比べながら工事計画項目を理事会（又は修繕委員会）で検討し、心当たりの施工業者に建物を見に来てもらって工事計画と過去の工事関係資料も見せ、その修繕工事見積明細書提出を依頼すれば良いのです。
ここを管理会社や建築設計士に依存すると、工事監理費用等が相当（２〜３割）上乗せされることになり、もし競争入札をする事にすると事実はもっと余計に掛かるのです。それがマンション管理業界の常識です。｝
私は若い頃約10年間大手造船会社の工場で外航船のドック修繕工事を営業担当者として船体、機関、電機の技師と共に２〜４週間毎に船一隻を担当し、その全体工程と売上金額に責任をもって船主側との交渉に奮闘して高い粗利率を上げておりましたので、総合的プロジェクト等を関係者の利害を調整しながら纏め上げることにやや自信はありました。
平成28年私の住む40戸の単棟マンションの第4回大規模修繕工事では理事長として長期修繕計画表の見積金額合計64百万円分の工事を、県内三社から見積工事明細書を提出して貰ったうえで拡大理事会の数回で中堅の一社に絞り、関係者皆で協力的に施工してもらった結果として合計約28百万円で立派に完工させることが出来ました。
工夫してやって見れば何とか当時の修繕費積立金残高の範囲内に納まり、高齢化し年金生活の区分所有者も皆さん計画当初見込まれていた数十万の追加臨時徴収をされずに住み続ける事ができています。
管理組合の組織の目標を定め、現状との差をどうやって埋めるかを意識して調べた上で、管理会社にすべてを外注するのではなく、少しずつでも自分たちで工夫する決心をすれば組合管理費に含まれる間接経費は確実に節減出来ます。
そこから私どもが元理事長としての3度の経験や各種マンション管理の勉強会数十回の知見から得た管理組合効率化の秘訣を皆様にお伝えしたいと思うに至りました。
しかし現今の最大の問題は積極的に自律し行動できる理事候補者が少なくなっている組合の現状をどうすれば改善できるのか？という区分所有者への問かけです。
高齢化した多くの区分所有者は時間と経験はあるものの知力体力的に自信がなくなり皆のために自分の出来る事をしようとする意欲・能力が無くなってしまっています。若手の新しい組合員たちは各自の普段の仕事に忙しく、せっかくの余暇を使って管理組合で皆のために努力して働こうとする気構えをほとんど見せておりません。
多くの区分所有者は理事会の運営に参加して仲間のために努力を尽くすという義務感も利他の精神も感じないようにわざと自分を制御しようと努めている様子でその逃避姿勢の後ろめたさを感じていないかのように振舞っています。
しかしこの分譲マンションの基本法で定められている自治の仕組みを見ないようにしていても毎日の生活でゴミ出しの時や共有部分周辺を見廻したときなど何となく自分の管理組合に対し有難味や義務感、自分の貢献度への疑問を感じない訳には行きません。増してもし順番で理事に選出されていれば、自分で否定して見ても自分が理事として十分努力していないことへの後ろめたさは強く残ります。この状況はどうにかできないのでしょうか？
若い人ほど近頃風潮の人生観“今だけ、金だけ、自分だけ”にしがみついているのです。今時の大脳新皮質で理論的に生み出した“個人主義”で自分を納得させようとしても古来日本人の心の底にある家族主義や相互に助け合う共同体の意識が消え去ることはないでしょう！！日本の歴史・伝統・文化の遺産は決して無視できないのです。
地域社会の環境から生まれる一般常識の根底は人体の持つ普遍的な共通感覚ですからポリティカルコレクトネスに違和感を禁じ得ない状態がズーっと続くのです。
人生の大事な時期に自分の出来る事をやらず能力を出し惜しみする事がこの世間の役立たずのままでいるという今の自分の情けなさにお気づきなるでしょう！！
ご自身の人生を思い起こして見てください。自分が育ってきた過程で乳児、幼児の時はもちろんその後も⽗⺟を初め家庭や地域や多くの親族らの世話になって生きてきました。成人になって社会人の一員になり毎日自分で生活費を稼ぐ必要に追われていますがやがて自分の将来について人生の見通しを持ちたいと思うようになります。
その時点での自分の生活環境に基づいて今後の後半生を想像して見たくなります。世の中の天才たちは若いうちから上手く自分を活かして広範な社会活動をしています。何らかの社会貢献も必ずしています。ご自分もやはり分に応じて何かやりたくなるでしょう。50歳代になってからでは遅いのです。もう事務処理能力の低下が始まっています。
私どもも全く出遅れてしまいました。若い頃は５５歳の定年退職後に自由になるのを楽しみにしておりましたが、現実はまったく違ってしまい思い通りに行きませんでした。頭で考えただけのことはその通りではありません，社会や世界の事実ではないのです。
そこでどうせ生きるなら思い直して今周りの人たちのために少しでも自分のやれることをやってみたら、私たちは皆気持ちもすっきりするのではないでしょうか？それが本来の自然なひとの本性なのですから！（特に自然に恵まれた農業国の）
やり始めて見れば自分に何ができるか、何をした方が良いか、何をしなければならないかどうすればもっと生活環境を改善出来るか？等が段々分かってきます。マンション管理組合の自治の仕組みを使えば今にもやれることは沢山有ります。ご近所の組合員の為になるだけではなく自分の為になることが多々あるのです。
何人か皆でちょっと努力すれば組合全員が毎月払う管理費を安くすることが出来ます。居住環境や集団行事などを綺麗に楽しく仲良く改善することも容易に出来ます。ご自分のゴールを決めてみれば自然に無意識も働いて見えてくる世界が拡がります。
その結果世間の評価と自己肯定感が得られ、お金や仕事だけでない生き甲斐を感じられるようになるでしょう！！それも今後一生ずーと続くのです。“人への思い遣りと真実への気付きと利他の実践”こそ本来の人生です！
マンション管理組合の皆様へ
２０１９．１２
マンション管理費節減方策のご提案
なぜ大規模修繕工事費は高止まりしているのでしょうか？
皆様が毎月振込支払いしておられるマンション管理組合費の内訳には、日常の清掃等の管理員用費用、小修繕費や事務経費の外に、全体の約半分は大規模修繕工事の為の積立金が占めています。
月々の管理費を節減するには、この積立金を抑える為の大規模修繕工事費を抑圧する方策を工夫するしかありません。
それには、この工事の発注を管理会社に任せきりにしていては不可能です。自分達で独自に自主的に研究するしかありません。
マンションの改修工事施工業者選定方法には、公式的に下記の３つの方式があります。
大規模修繕工事の場合、長期修繕計画書に計上の見積金額等と比較してみると、結果的に最終的に支払う工事金額には下記程度の経費節減の可能性があります。
①
管理会社への一括
お任せ方式では
０～１０％
②
設計・入札・監理
方式では
１０～２５％
③
責任施工方式では
２５～３５％
但し ③´
自主的自律的な施工監理によって責任施工方式を採用されれば
３５～５０％
マンション修繕工事の業界の運営をよく調べてご覧になれば、発注方式の違いで最終の改修工事費の請求金額に大きな格差が生じる実態があり、その根拠はマンション管理に係わるこの業界の一般に知られざる内情が分かります。
マンション管理士の団体やその支援をしている国土交通省等の諸官庁は、関連法規や管理組合の標準規約等の改定を通じて、全国のマンション管理組合に対して業界の利益相反取引の防止対策を徹底することを勧めてきていますが、他方建設行政の常として官界等の建設工事と同様に「設計・監理方式」を推奨しております。管理会社も表面上は、この方式を取って入札で設計士事務所や改修業者選定をしています。
しかしこの方式では、どう努力しても管理会社の出している「長期修繕計画表」の見積金額から５％～１０％程度のコストダウンが精一杯と言うところです。
建築設計士事務所が工事会社との間に介在して努力しても１０％～２０％程度の値引きしか得られない実態のようです。
この方式によっては公開入札する以上、管理会社の業界支配力や建築会社同士の話し合いによる札の値決めから抜け出せないのが実態なので、工事費は高止まりせざるを得ません。この実態については、業界関係者や官庁の管理職等は決して公式には言いませんが、関係者は皆当然知っている事実で、辛抱強くよく聞き出せば各々の担当者たちは否定せずこっそりと教えてくれます。景気の低迷が長く続いている日本国内において、不動産関連業界等が高い利益率を挙げているのはそのような内情によるものです。
これを打破する提案として、マンション管理の業界の中でもよくインターネットで調べて見れば「責任施工方式」を推奨する請負工事業者の紹介会社や、「トータルマネジメント方式」と言う設計コンサルタントが工事業者紹介して監理する団体・法人もありますが、これらは工事業者一社だけを選んで推薦するので、それ程安くは出来ない方式のようです。２５％～３５％位の工事費低減を見込んでいる程度でしょうか？
これに対し私共がご提案しているのは、貴マンションの近隣や大手の地域一次下請けの工事業者３社以上に見積り合わせ参加をお願いし、改修工事の仕様内容も見積り明細書も各自現地調査の上提出して、競争して貰う方式です。
この方式では管理組合側に自分達で見積計算書の内容を評価する面倒な苦労は有りますが、皆で検討して業者を選定し、施工時に皆で立ち会えば、私共の実績と同様に長期修繕計画表見積り合計の最大半額にまで大規模修繕工事費を節約することが出来ます。
現在は人任せにすれば騙されるのが世相の「今だけ金だけ自分だけ」となってしまった日本の業界を前にしては、我々管理組合の組合員が自立して自律的に活動して自分たちの財産価値を守るしかないのです。この工事費節減効果のメリットは、組合員にとっては月々の管理費支払額を大幅に抑制できる効果が実現できる事です。
２０２０年には消費税増額以上の管理会社による契約管理費の値上げが予想されて居ります。人手不足による人件費等の上昇が理由ですが、マンション管理新聞の直近のアンケートによると、値上げを認めなければ契約更新しないと申し出る意向の管理会社が多数を占めています。我々は組合管理費のほぼ半分を占める日常経費に当る管理会社分の契約管理費値上げが要求されて来ます。組合員は全員それに耐えられるでしょうか。
対策をお考えの管理組合理事会役員の方々は、是非私共にご連絡いただき、私共の提案をご検討下さる機会を作って戴きたいと思います。ご説明に伺うのに費用はいただきません。
完工まで結果を出した上で成功報酬を少しいただければと思っています。具体的に準備段階から大規模修繕工事施工の実地で交渉の仕方などを最後までご指導致します。
三和支持物構造株式会社
ご参考に下記の各テーマもこのＨＰでご覧いただき、ご検討の上ご連絡ください。
Ⅰ マンション老朽化と住民の高齢化が同時進行
続きを読む …
Ⅱ 管理組合運営費の赤字対策について
続きを読む …
Ⅲ 自律的な施工管理の成功例
続きを読む …
Ⅳ 大規模修繕工事の契約の３方式の比較
続きを読む …
Ⅴ 大規模修繕工事の契約方式の差とその秘密
続きを読む …
Ⅵ 修繕工事費節減のためのご指導の手順
続きを読む …
Ⅶ 大規模改修工事のマネージメント手法
続きを読む …
Ⅷ 会社概要
続きを読む …
Ⅸ お問い合わせ方法
続きを読む …
Ⅹ 古い中小型マンションの管理組合の皆様へ
続きを読む …
Ⅺ 何故工事費は高止まりしているのか？
続きを読む …
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Ⅰ マンション老朽化と住民高齢化が同時に
Ⅱ 管理組合運営費の赤字対策について
Ⅲ 自律的な施工管理の成功例
Ⅳ 大規模修繕工事の契約の３方式の比較
Ⅴ 大規模修繕工事の契約方式の差と秘密
Ⅵ 修繕工事費節減のためのご指導の手順
Ⅶ 大規模改修工事のマネージメント手法
Ⅷ 会社概要
Ⅸ お問い合わせ方法
Ⅹ 古い中小型マンションの管理組合の皆様へ
Ⅺ 何故工事費は高止まりしているのか？
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マンション管理費抑制の方法
